Dobrý den,

Váš dotaz směřuje na základní povinnosti nájemce a pronajímatele.

Pronajímatel je povinen na své náklady udržovat byt a dům po celou dobu trvání nájmu v takovém stavu, aby mohly sloužit k bydlení, ovšem s výjimkou běžné údržby a drobných oprav, které na své náklady provádí nájemce. Pronajímatel musí dále zajistit po celou dobu trvání nájmu nezbytné služby, které zahrnují dodávku vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a provoz výtahu. Rozsah nezbytných služeb je možné upravit přímo v nájemní smlouvě, ovšem týká se to pouze těch služeb, které si může nájemce případně zajistit sám bez pronajímatele. Pokud nájemní smlouva neobsahuje žádné ustanovení o službách, je pronajímatel povinen zajistit nezbytné služby, za které je po nájemci oprávněn požadovat placení záloh a nákladů.

Na druhé straně, nájemce je povinen byt užívat řádně a v souladu s nájemní smlouvou, dodržovat po dobu trvání nájmu pravidla pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování pořádku, které jsou obvyklé podle místních poměrů. Nadto nájemce zajišťuje běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami při užívání bytu, je stanoveno v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Toto nařízení blíže specifikuje, co se rozumí běžnou údržbou bytu, co se považuje za drobné opravy a jaké jsou maximální limity oprav, které ještě hradí nájemce.

Vztaženo na Váš případ, nájemci jsou povinni provádět běžnou údržbu a drobné opravy vnitřního vybavení bytu, pokud se jedná o vyjmenovanou údržbu a opravy vyjmenovaného vybavení, přičemž náklady na provedení takových oprav nesmí přesáhnout částku 1.000 Kč za jednu opravu nebo roční maximální limit. Veškeré opravy nad tyto limity se již nepovažují za drobnou opravu a náklady na ně hradí pronajímatel.

Pokud jde o čistírnu odpadních vod („ČOV“), směrodatná jsou zejména ustanovení nájemní smlouvy. V případě, že nájemní smlouva neobsahuje zvláštní úpravu služeb spojených s užíváním bytu, tak jste jako pronajímatel povinen kromě odvozu a odvádění odpadních vod zajistit i čištění ČOV jako službu nezbytnou, a jste tak i povinen hradit údržbu a opravu čistírny, ovšem můžete to nájemci promítnout do výše záloh za nezbytné služby. S ohledem na skutečnost, že ČOV vyžaduje zvláštní péči (která pokud není dodržena, může mít za následek poruchu činnosti ČOV), bylo by vhodné, aby nájemní smlouva obsahovala konkrétní požadavky týkající se údržby a používání ČOV (např. zákaz užití některých agresivních dezinfekčních prostředků, vylévání toxických látek či olejů do odpadu atd.), které je nájemce povinen dodržovat s výslovným upozorněním, že v případě porušení těchto pravidel může dojít ke škodě (poškození řádného fungování ČOV). Pokud by nájemce opakovaně porušoval tato pravidla, čímž by opakovaně docházelo k nutnosti oprav ČOV (a poruchy by samozřejmě nesouvisely s porušením povinností pronajímatele zajistit pravidelné čistění ČOV nebo s tím, že je ČOV nesprávně nadimenzována), pak by pronajímateli mohl za splnění dalších zákonných podmínek vzniknout i nárok na náhradu škody.

Vše samozřejmě závisí zejména od konkrétních ustanovení dané nájemní smlouvy (a dalších podrobnějších informací). V případě dalších dotazů z Vaší strany Vám rádi pomůžeme a poskytneme další právní poradenství.

Henrieta Hovanová, advokátka

Martin Jonek, advokát

DELTA legal, advokátní kancelář s.r.o. - https://deltalegal.cz