K drobným opravám souvisejícím s užíváním najaté nemovitosti a výdajům, které mají charakter výdajů na běžnou údržbu najaté věci, je povinen nájemce (nestanoví-li nájemní smlouva jinak).

Co se rozumí běžnou údržbou či drobnou opravou upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Opravy většího charakteru jsou pak výdajem, které má povinnost hradit pronajímatel – vlastník nemovitosti, ledaže se k některým opravám zaváže nájemce.

Doporučuji si proto výše uvedený způsob upravit v nájemní smlouvě, popř. v dodatku k nájemní smlouvě a udělit nájemci písemný souhlas s prováděním oprav na své náklady nad běžný rámec s tím, že vynaložené výdaje na opravy ze strany nájemce se budou započítávat na nájemné.

U nájemce se tedy nebude jednat o výdaj na opravu, ale o výdaj na nájemné a takový výdaj bude daňově uznatelný náklad, který je nutno časově rozlišit dle toho, za jaké období je nájemné tímto způsobem hrazeno.

Nájemce tedy bude mít v konečném výsledku v daňově uznatelných nákladech částku, která odpovídá výši nájemného.

Pronajímatel bude mít ve výnosech příjem z nájemného ve výši výdajů hrazených nájemcem, který je nutno časově rozlišit dle toho, za jaké období je nájemné tímto způsobem hrazeno.

Zároveň si může dát do daňově uznatelných nákladů výdaj na opravu.

Pronajímatel bude mít v konečném výsledku ve výnosech částku odpovídající výši nájemného a oproti tomu může uplatnit jako daňově uznatelný náklad výdaj na opravu.

Příklad:

Nájemné je stanoveno na 10 000 Kč měsíčně. Nájemce opraví nebytové prostory za 60 000 Kč na své náklady a částku bude chtít vykompenzovat s platbou nájemného, tedy po dobu prvních 6 měsíců nebude platit nájem. Nájem započal v lednu 2022.

Účtování u nájemce:

U nájemce se nejedná při realizaci opravy o výdaj na opravu, ale o výdaj na nájemné. Celou částku je třeba časově rozlišit po dobu 6 měsíců. Faktura se zaúčtuje na náklady příštích období a do jednotlivých měsíců je rozpuštěna do daňově uznatelných nákladů ve výši nájemného, tj. ve výši

10 000 Kč.

Účtování u pronajímatele:

Oprava nebytových prostorů se zaúčtuje na základě interního dokladu, podkladem bude dodatek k nájemní smlouvě a faktura od nájemce. Dále se doúčtuje předpis nájemného ve výši provedené opravy, který bude nutno časově rozlišit a rozpustit do výnosů během 6 měsíců.