Dobrý den,

jako první je podstatné zmínit předpoklad občanského zákoníku, který počítá s tím, že si vlastníci oblast svolávání schůze upraví v souladu se specifickými podmínkami konkrétního společenství. Podmínky jsou v zásadě v jejich plné dispozici. Pokud by tak vlastníci neučinili nebo tak učinili nedostatečně, bylo by nutné pro řešení takovéto otázky použít obecnou úpravu spolkového práva. (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - § 214 - § 302 („dále jen OZ“).

Z toho, co píšete, předpokládám, že ve stanovách byl stanoven jasný subsidiární postup, který určuje, jakým způsobem má být schůze svolána. Tzn. že ve Vašem konkrétním případě má jako první oprávnění ke svolání shromáždění výbor. Pokud takto výbor neučiní, vlastníci jej ke svolání vyzvou. V případě, že by se neobjevila jakákoliv reakce výboru, mohou shromáždění svolat rovnou vlastníci. V tomto případě nedošlo k výzvě výboru, a proto je možné konstatovat, že již nastalo první pochybení ze strany vlastníků podle stanov. I podle zákona mají oprávnění svolat shromáždění minimálně dva vlastníci, kteří disponují více než čtvrtinou hlasů shromáždění v případě, že statutární orgán (výbor) nesvolá shromáždění z jejich podnětu. Vlastníci pak svolávají shromáždění na náklad společenství dle § 1207 odst. 1 OZ.

To, zda shromáždění svolalo více jak 50 % vlastníků, není podle právní úpravy relevantní, jelikož žádné procentuální vymezení neupravuje. Relevanci by to mohlo mít v případě existence takového ustanovení ve stanovách Vašeho společenství, jejichž znění mi není známo.

Další kritérium, na které je potřeba se podívat, je usnášeníschopnost. Zákon v § 1206 odst. 2 OZ říká, že shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Aby mohlo dojít k přijetí rozhodnutí, je vyžadován souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Porušení postupu také spatřuji v neuvedení místa shromáždění na pozvánce. Ze spolkové úpravy je především aplikovatelné pravidlo § 249 odst. 1 OZ, které říká, že by shromáždění mělo být svoláno vhodným způsobem. Vhodným způsobem znamená, že má pozvánka tři obligatorní náležitosti, a to místo, čas a pořad zasedání. Také svolavatelé, ať už je to výbor či vlastníci, musí dbát na to, aby místo a čas neomezovaly možnost členů se ho účastnit. Posouzení, zda při svolání bylo místo, datum a hodina jejího konání určeny v souladu, závisí na poměrech konkrétní společnosti. Přitom při úvaze o vhodnosti zvoleného místa je významná zejména jeho dopravní dostupnost pro společníky, a to i s ohledem na určené datum a hodinu.

Judikatura, která by se snad dala analogicky použít na danou otázku, dovozuje, že „změna místa konání valné hromady akciové společnosti oproti místu uvedenému v pozvánce na valnou hromadu (oznámení o jejím konání) je pochybením, jež může založit neplatnost usnesení přijatých na takovém jednání.“ (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 29 Odo 604/2006).

Z Vašeho dotazu nevyplývá, jaká byla lhůta pro svolání a zda byla splněna. Zde bych chtěl upozornit na to, že pokud lhůtu nemáte upravenou ve stanovách, zákon mluví o 30 dnech (§ 249 odst. 1 OZ). V praxi je tato lhůta značně zkrácena. Běžně je akceptována lhůta v rozmezí 7 – 14 dnů, proto bych si zkontroloval i dodržení této podmínky.

Co se týče programu, ten musí být vymezen dostatečně určitě, aby bylo alespoň v obecných rysech zřejmé, co bude předmětem projednání, aby se tak vlastníci mohli na shromáždění připravit. Nemusí však být vymezeny nikterak podrobně. U programu je důležité si dávat pozor, na situace, ve kterých by se vlastníci snažili projednat na shromáždění záležitost, která nebyla zapsána v bodech zasedání na zaslané pozvánce. Takovéto projednání je možné jen za účasti a se souhlasem všech vlastníků oprávněných o této otázce hlasovat. Pokud nebyly k pozvánce přiloženy podklady týkající se pořadu zasedání, má svolavatel povinnost umožnit každému vlastníku jednotky včasné seznámení se s programem. ( §1207 odst. 2 OZ)

Z Vašeho případu je tedy patrné, že došlo k porušení určitých podmínek stanovených pro svolání shromáždění. Usnesení přijaté na shromáždění napadnout lze, ale nelze napadnout neplatnost svolání pouze z procesních důvodů, pokud pro to není "důležitý důvod", tzn. aniž by to mělo dopad na práva a povinnosti společníků (např. dám do pozvánky 2 body programu a pak projednávám třetí, anebo se jedná o věc, která je pro SVJ zásadní). Toho byste se mohl dovolat u orgánu SVJ v případě, že to stanovy připouští. Pokud by takovýto způsob nebyl možný anebo efektivní, připadala by v úvahu možnost soudního přezkumu v rámci neplatnosti přijatých usneseních na daném shromáždění. Je ovšem otázkou, zda by porušení postupu ke svolání shromáždění bylo porušením takové intenzity, aby na jeho základě mohlo být usnesení přijaté shromážděním prohlášeno za neplatné. Případné vady svolání lze totiž posuzovat pouze v rámci soudního přezkumu platnosti usnesení přijatých na shromáždění. Napadnout lze vždy pouze konkrétní usnesení shromáždění; to nebrání závěru, že přijme-li shromáždění několik různých usnesení, lze napadnout jedno usnesení, některá, popř. i všechna přijatá usnesení. To, zda a která usnesení budou napadena, záleží výlučně na Vás. Nemůžete se ovšem dovolávat neplatnosti usnesení, jestliže byl sice určitý návrh usnesení na zasedání shromáždění předložen, avšak nebylo o něm vůbec hlasováno, a proto se tento návrh usnesením shromáždění nestal.

Pro Vás jakožto navrhovatele bude stěžejní prokázat důležitý důvod pro vyslovení neplatnosti takových usnesení dle § 1209 OZ. Podle ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu (Usnesení NS ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016) je tímto důvodem případ, kdy obsah usnesení shromáždění SVJ zasahuje do právního postavení jednotlivých vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Demonstruji na konkrétním případu. Představme si, že by se jednalo například o usnesení týkající se zvýšení měsíčních plateb v rámci všech členů SVJ o 300 Kč. K poměru k Vašim socioekonomickým podmínkám by navýšení tohoto příspěvku mohlo být bráno jako bagatelní a k vyslovení neplatnosti ze strany soudu by nedošlo na základě nenaplnění důležitého důvodu.

Na druhou stranu, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26.01.2021 26 Cdo 3294/2020-85 došlo k závěru, že byť by jednotlivé vady dotčených usnesení (resp. procedury jejich přijímání) samy o sobě nedosahovaly intenzity stanovené v § 260 odst. 1 o. z., nelze vyloučit, že ve svém souhrnu již tam připuštěnou intenzitu přesáhnou (tj. budou mít závažné právní následky).

Subjektivní lhůta na podání návrhu je dle § 259 OZ tři měsíce, tzn. že máte tři měsíce na podání návrhu ode dne, kdy jste se Vy jako navrhovatel dozvěděl o přijatém usnesení, anebo tři měsíce ode dne, kdy jste se o přijatém usnesení mohl dozvědět. Nejpozději tak však můžete učinit do jednoho roku od přijetí rozhodnutí (objektivní lhůta).

Otázkou je také to, zda podmínkou pro podání návrhu na soudní přezkum dle § 1209, § 1221, 258 OZ by nemělo být nejprve vyčerpání protestu, resp. námitky proti přijatému usnesení shromáždění vlastníků SVJ. Jakkoli na právní poměry SVJ nelze podle mého názoru analogicky aplikovat ustanovení § 192 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) („ZOK“) ohledně podání protestu proti přijatému usnesení valné hromady, domnívám se, že z procesní opatrnosti jistějším způsobem je nejprve napadnout usnesení shromáždění vlastníků u samotného orgánu SVJ, resp. vznést vůči němu nárok na uznání neplatnosti usnesení nebo přijetí nového usnesení.

Tato možnost vyplývá z odborné literatury, viz Dvořák, T.: Soudní ochrana člena společenství vlastníků jednotek. Dostupné zde: https://karolinum.cz/data/clanek/9461/Iurid_67_3_0007.pdf.

Výše naznačený postup bych zvolil přesto, že zákon nedává jasnou odpověď na otázku, zda vůbec spolek či analogicky SVJ může uznat neplatnost rozhodnutí svého orgánu, a pokud ano, jakým způsobem se tak má stát (§ 258-261 Neplatnost rozhodnutí orgánu spolku. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA aj. Občanský zákoník: Komentář, Svazek I, (§ 1-654) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2022-3-22]. ASPI_ID KO89_a2012CZ. Dostupné v Systému ASPI. ISSN: 2336-517X.]). Současně lze citovat opačné rozhodnutí, a to usnesení Krajského soudu v Brně č.j. 18 Cm 183/2015-279, podle něhož není důvodná námitka účastníka, že navrhovatelka nejprve měla usilovat o změnu přijatých usnesení u orgánu účastníka, až poté se obrátit s návrhem na soud.

Shrnutí

Pokud potřebujete napadnout usnesení přijaté na zasedání shromáždění vlastníků SVJ, z opatrnosti bych doporučil nejdříve se zkusit dovolat neplatnosti přijatých usnesení u orgánů společenství.

V lepším případě Vám orgány vyhoví a bude přijato nové platné usnesení. Pokud by však této žádosti nebylo vyhověno, máte právo na podání návrhu k soudu, a to v zákonem stanovených lhůtách. Klíčové je si uvědomit, že soud by mohl požadovat prokázání toho, že jste se neplatnosti usnesení u orgánů společenství snažil dovolat.

Současně nelze kategoricky říct, zda zasedání shromáždění vlastníků SVJ je automaticky neplatné z důvodu porušení procesních pravidel, tj. že o jeho svolání rozhodli sami vlastníci, aniž by nejprve vyzvali výbor SVJ; záleží vždy na tom, zda bude naplněn „důležitý důvod“ ve smyslu § 1209 OZ. Pokud tedy naopak budete potřebovat „podržet“ platnost usnesení shromáždění, argumentoval bych tím, že pouhé porušení procesních pravidel není „důležitým důvodem“ pro jeho zrušení.

Mgr. František Tikal, advokát