Dobrý den,
děkujeme za Váš dotaz, ke kterému níže zasíláme naše vyjádření. Předmětné ujednání v nájemní smlouvě považujeme za velmi obtížně vymahatelné, a to hned ze tří důvodů:
1) Dle § 2235 občanského zákoníku se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují nájemcova práva podle ustanoví příslušného pododdílu (tj. pododdíl 2, který zahrnuje § 2235 – § 2301). Ustanovení § 2287 do tohoto pododdílu spadá a k jakékoliv limitaci tohoto ustanovení, včetně sankciování jeho uplatnění, se nebude přihlížet (tj. nebude právně vymahatelné).
2) Vámi popsané ustanovení v nájemní smlouvě lze rovněž s určitou mírou jistoty považovat za zakázané ujednání ve smyslu § 2239 občanského zákoníku, byť je nutné podotknout, že jde o čistě obecné ustanovení, které je nutné vždy vyložit s ohledem na konkrétní okolnosti daného případu. Ustanovení § 2239 občanského zákoníku stanoví: „Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“ V tomto případě se přikláníme k názoru, že chtít po nájemci nájemné i po skončení výpovědní doby, tedy přenášet na nájemce podnikatelské riziko samotného pronajímatele, navíc na dobu i např. několika měsíců či let, je zjevně nepřiměřenou povinností. Takové ujednání by bylo zdánlivé, tudíž se k němu nebude přihlížet a nebude mít žádné právní důsledky. Ustanovení § 2239 sice nepředkládá přesný výklad toho, co už je považováno jako „zjevně nepřiměřené“, nicméně účelem ustanovení § 2239 občanského zákoníku je ochrana nájemce, tak aby se zamezilo obcházení zákazu ujednání v jeho neprospěch.
3) Nad rámec výše zmíněného, a pouze pro případ, že by se v rámci případného sporu došlo k závěru, že předmětné ujednání s ohledem na okolnosti případu nelze považovat za zakázané ve smyslu § 2239 a/nebo ujednání, k němuž se nepřihlíží ve smyslu § 2235, lze na dané ustanovení nahlížet jako na smluvní pokutu za předčasné ukončení smlouvy. Zákonodárce u nájmu bytu stanoví v § 2254 občanského zákoníku maximální výši pro smluvní pokutu, a to nanejvýš trojnásobek měsíčního nájemného. V žádném případě, by tedy neměl pronajímatel nárokovat více, než trojnásobek nájemného. První dva body ale platí nadále a jsme spíše toho názoru, že samotné ustanovení není právně vymahatelné ze své podstaty.
Jak už jsme ale uváděli, vždy záleží na konkrétní situaci a okolnostech uzavírání smlouvy. Pro úplné právní posouzení bychom tedy potřebovali znát další podrobnosti ve Vaší nájemní smlouvě sjednané. Dovolujeme si Vás proto upozornit, že naše odpověď je založena pouze na omezených informacích, které máme k dispozici, a proto naše závěry nemusí být závěry úplnými či konečnými.
V případě jakýchkoli dotazů k výše uvedenému se na nás neváhejte kdykoli obrátit.
Mgr. Ondřej Růžička, advokát
ruzicka@plegal.cz
PEYTON legal advokátní kancelář s.r.o.
